อสังหาฯ ขาดความเชื่อมั่น "เน็กซัส" ชี้การดำเนินงานยังจับทิศทางไม่ถูก

ผ่ามุมคิด

โควิด-19 พ่นพิษอุตสาหกรรมใหญ่ ภาคอสังหาฯ งัดกลยุทธ์ ปรับการขายและวางหมากเดินเกมธุรกิจรายสัปดาห์ โดยเฉพาะแผนเปิดโครงการใหม่ ที่ต้องระแวงระวังสูงสุด แม้เสี่ยงแต่ต้องเปิด เพราะจะนำมาซึ่งยอดขายที่สร้างรายได้ให้ในอนาคต พร้อมๆ กับการโละสต๊อกแปรสินค้าเป็นเงินสด ท่ามกลางการแข่งขันด้านราคาที่ถูกนำมาใช้มากที่สุดในรอบ 10 ปี ขณะกูรู “เน็กซัส พร็อพเพอร์ตี้” นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการบริษัท ชี้ภาวะตลาดยังน่าห่วง ทั้งผู้ซื้อและปัจจัยถ่วงธุรกิจ ผู้ประกอบการขาดความเชื่อมั่น “เดินหน้า ถอยหลัง” จับทิศไม่ถูก ระบุหมดยุคตลาดของแพง เรียลดีมานด์พร้อมอยู่ราคาไม่เกิน 2 - 5 ล้านถึงไปรอด ยิ่งทำเลนอกเมืองยิ่งคึกคัก

ตลาดขาดความมั่นใจ

ประเมินภาพรวมซัพพลายใหม่ทั้งปี 2563 จะลดหายไปจากตลาดจำนวนมาก ซึ่งสะท้อนได้จากแนวโน้มโครงการเปิดใหม่ โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดฯ เกิดขึ้นเพียง 7 พันหน่วยเท่านั้นในช่วงไตรมาสแรกของปี คาดตลอดทั้งปีคงมีจำนวนไม่เกิน 3 หมื่นหน่วย เนื่องจากผู้ประกอบการยังกังวลถึงภาพรวมเศรษฐกิจภายในประเทศ ถึงทิศทางที่ยังไม่แน่นอนหลังผ่านพ้นวิกฤติ ขณะเดียวกัน เรื่องโรคก็ยังไม่อาจวางใจได้ เพราะแม้จะสามารถควบคุมจำนวนผู้ติดเชื้อได้ ก็มีโอกาสจะกลับมาระบาดได้อีกเช่นกัน มองเศรษฐกิจจะเคลื่อนตัวได้ ก็ต่อเมื่อผู้คนสามารถกลับมาทำกิจกรรมในสังคมตามปกติ การท่องเที่ยว หรือ เซ็กเตอร์ต่างๆ ที่เคยหยุดชะงักไปก่อนหน้า สามารถกลับมาดำเนินการได้อีกครั้ง ส่วนภาคอสังหาฯ ยังน่าเป็นห่วง เพราะมีความอ่อนแอทั้งด้านผู้ซื้อและผู้ขาย

“สิ่งที่น่าเป็นห่วงมากที่สุดในภาคอสังหาฯ คือ การที่ภาพรวมของทุกอย่าง ยังไม่มีภาพการแก้ไขชัดเจนได้ 100% เพราะฉะนั้น ทำให้ผู้ซื้อ ผู้ขาย ไม่มั่นใจ คล้ายลักษณะเดินหน้าถอยหลัง เดินหน้าถอยหลัง ไม่กล้าที่จะไปต่อ ทำได้แค่ปรับตัวกันไปตามสถานการณ์”

เกมราคายังดุเดือด
จากปรากฏการณ์ความเปลี่ยนแปลงของตลาด เพราะมีปัจจัยลบสถานการณ์โควิด-19 เป็นข้อจำกัดในการขายโครงการ และทุกรายหันมาเล่นสงครามราคา ลดราคาแข่งกันนั้น เราพบว่าผู้ซื้อตอบรับดี โดยเฉพาะของพร้อมอยู่ลดราคา และแม้ความต้องการจะมีกระจายในหลายระดับราคา แต่กลุ่มราคา 2-5 ล้านบาท กลับเป็นตลาดที่สนใจมากสุด ณ ขณะนี้ จึงคาดว่าผู้ประกอบการจะยังคงนำสต๊อกออกมาโละราคาขายทิ้งอย่างต่อเนื่องนับหลังจากนี้

“ช่วงไตรมาส 2  ปรับตัวชัดเจน แต่ละค่ายนำของเก่ามาลดราคา หวังขายให้หมด ขณะของใหม่ก็คงออกมาน้อย ก่อนจะกลับมาเปิดตัวกันคึกคักในช่วงไตรมาส 3, 4 แต่อย่างไรก็ตามคาดกลยุทธ์ผ่านการลดราคา เพื่อต้องการปล่อยสต๊อกนั้นคงเกิดขึ้นในตลาดต่อเนื่องไปอีกประมาณ 1 ไตรมาส จนกว่าสต๊อกจะหมด”

หมดยุคของแพง

นางนลินรัตน์ ยังกล่าวว่า ปัจจัยโควิด-19 เป็นปัจจัยคาดเดาไม่ได้ ทำให้การป้องกัน ปรับตัวในกลุ่มผู้ประกอบการเป็นไปอย่างยากลำบาก ส่งผลตลาดเกิดภาวะ “ช็อก” อย่างที่ระบุด้านบน แต่อย่างไรก็ตามเป็นบทเรียนที่ดีให้ผู้ประกอบการหันกลับมาสู่ ตลาดเรียลดีมานด์ (ผู้ซื้อเพื่อต้องการอยู่อาศัย) อย่างแท้จริง ต่างจากอดีตที่บางส่วนไปเน้นกลุ่มโครงการไฮเอนด์เยอะมากเกินไป สวนทางกับความต้องการและความสามารถของคนกรุงเทพฯส่วนใหญ่ จึงอยากแนะให้หันกลับมาสู่ตลาด Mid Market (ราคาระดับกลาง) ไม่เกิน 5 ล้านบาท หรือ กลุ่ม City Condo (ราคา 1.2 -2.5 ล้านบาท) กันมากขึ้น เพราะเป็นกลุ่มความต้องการที่ใหญ่สุดของคนกรุงเทพฯ

“ยุคต่อไป ความต้องการของนักลงทุนยังไปได้แค่ตลาดที่มีผู้เช่าต่อเนื่องเท่านั้น อย่าคาดหวังตลาดลงทุนระยะสั้น ส่วนของราคาแพง แม้มีคนกำลังซื้อสูงตอบรับได้อยู่บางส่วน แต่ต้องระวัง อย่าพัฒนากันมากเกินไป เพราะมีสัดส่วนผู้ซื้อไม่เกิน 20% ของตลาด”

ทั้งนี้ เราเห็นการปรับตัวของตลาดอสังหาฯ มาตั้งแต่ไตรมาสแรกของปี ตั้งแต่สถานการณ์โควิดยังไม่รุนแรง ผ่านจำนวนเปิดโครงการใหม่ที่หายไปเยอะ และราคาต่ำกว่าสินค้าที่เคยเปิดตัวในช่วง 2 ปีที่ผ่านมามาก แม้กระทั่งราคาต่ำล้าน-ล้านต้นๆ ก็มี เช่นเดียวกับทำเล พบรอบนอกกรุงเทพฯ เส้นทางรถไฟฟ้าไปถึง มีโครงการคอนโดฯเกิดขึ้นต่อเนื่อง ต่างจากอดีตกระจุกตัวเพียงในเมือง ซึ่งนับเป็นสัญญาณที่ดี ฉะนั้นผู้ประกอบการต้องปรับตัวและเข้าให้ถึงเพื่อรับโอกาส